Por que você deve regularizar sua obra na Prefeitura?

Ah, como é prazeroso ter concluído uma obra do sonho, não? Sensação de satisfação, de sonho conquistado, de crescimento... mas, isso tudo pode virar um pesadelo, uma dor de cabeça imensa, se esta tão sonhada obra edificada não atenda a legislação vigente e recebeu uma notificação para regularização. Seja através de uma fiscalização de rotina, seja por uma denúncia anônima, esta obra que custou tanto para ser realizada pode vir abaixo por ordem judicial e multas pesadas podem vir ser aplicadas. Como fazer para não cair numa dessa?

A resposta é: informação. Seja uma edificação grande, seja pequena, toda e qualquer construção deve passar por um processo de aprovação nos órgãos públicos competentes; qualquer edificação seja uma edícula, uma reforma ou um novo bloco de apartamentos, todas elas estão sujeitas a atenderem os parâmetros construtivos vigentes.

Então, como começar?

Primeiramente, um profissional capacitado, habilitado e com licença validada pelos Conselhos de Arquitetura ou Engenharia Civil deve ser consultado e contratado para realizar e acompanhar todo o processo de tramitação da regularização da edificação, pois é este profissional quem irá assumir a responsabilidade do projeto e a responsabilidade técnica da edificação perante a Prefeitura e perante os Conselhos.

O primeiro passo deste profissional é o levantamento dos dados da edificação e da zona onde ela está. Os documentos que serão analisados serão: o conteúdo da escritura, a matrícula atualizada do Registro de Imóveis, o IPTU de onde se tira a indicação fiscal do lote e planta do loteamento. De posse destes dados, é possível uma consulta aos parâmetros construtivos e à Legislação vigente, junto aos órgãos públicos municipais, tais como o Urbanismo, Meio Ambientes, Finanças, etc.

Depois de levantados os dados da legislação, é hora do levantamento da edificação a ser regularizada. Para isso o profissional, ele ou alguém de sua equipe, vai até o local para tirar todas as medidas da obra. É nesta hora que o profissional faz o comparativo daquilo que foi edificado com os parâmetros construtivos exigidos para a zona onde esta inserida a obra. Serão comparados: o tamanho do lote existente com o que está no Registro de Imóveis e no cadastro da Prefeitura – neste caso se houver divergência de medidas pode ser necessária a contratação de um levantamento topográfico e um processo de retificação de medidas ser anexado ao processo; o atendimento às restrições do uso do solo, as taxas de ocupação (que é a porcentagem da área do lote que se pode construir) e taxa de aproveitamento (área máxima que se pode construir no lote), recuos, alinhamentos e afastamentos, áreas permeáveis (área mínima do lote que deve ser deixada sem pavimentação para drenagem da água da chuva), acessos, calçadas, alturas da edificação e muros.

Após todo esse levantamento, o profissional contratado deverá propor a adequação da edificação aos parâmetros construtivos exigidos; é nesta hora que o proprietário do imóvel saberá tudo o que deve ser feito e quanto isso acarretará em custos para essa adequação.

Toda obra irregular perante aos órgãos públicos está sujeito às adequações pertinentes na legislação e decretos municipais; toda obra irregular é considerada como inexistente para a prefeitura, e o processo de regularização da mesma é considerada como um projeto novo e sujeito aos parâmetros e decretos, incluindo Normas Brasileiras como acessibilidade, reutilização de água pluvial e economia de água e energia, prevenção de incêndios, entre outros.

O projeto arquitetônico e demais complementares, se necessários, deverão ser analisados pelos órgãos municipais competentes – cada qual com uma documentação e decretos pertinentes; o profissional deve sempre antes de dar entrada em cada uma dessas secretarias se informar quais documentos e decretos devem ser atendidos e apresentados, bem como a forma de apresentação do projeto a ser aprovado -, cada uma dessas secretarias tem seu próprio protocolo, prazo de análise e taxas a serem recolhidas.

Após a aprovação de todas as secretarias e órgãos envolvidos no processo, é emitido um Alvará de Construção, que é um documento que permite ao proprietário o início da obra (ou no caso, da adequação proposta e aprovada na Prefeitura). Terminada essa adequação, é feito o pedido do CVCO – Certificado de Vistoria e Conclusão da Obra – documento que comprova o término da obra e sua aprovação pela Prefeitura; para a emissão do CVCO, é cobrada uma taxa pela prefeitura, é realizada uma vistoria in loco para averiguação dos parâmetros aprovados em projeto e é emitido o documento então que permite ao proprietário, juntamente com o Alvará de Construção, o projeto aprovado e a Certidão Negativa do INSS a averbação da edificação no Registro de Imóveis.

Tudo bem então... Pra que serve tudo isso em meu benefício, você pode se perguntar... O benefício de ter um imóvel regularizado é ter um imóvel isento de multas, sem o risco de uma fiscalização surpresa e embargos à obra, o privilégio de ter um imóvel devidamente averbado agregando valor àquilo que é seu, a vantagem de uma venda sem impeditivos e mais rápida na aprovação de um financiamento junto aos bancos garantindo o valor do imóvel como um todo, a descomplicação do patrimônio que está construindo para o seu futuro e dos seus filhos. Nada vale mais que a tranquilidade e a certeza de que aquilo que é seu, nada pode derrubar.

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